预售资金监管松绑!大理那些延期交付的项目可以“加速度”了吗?

又一城松绑预售资金监管!

5月16日，成都发布“救市”举措，其中包括了优化预售办理条件和优化预售资金监管两条利好房企的措施：

在预售办理上，允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售;在资金监管上，在落实属地监管责任和明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。

换言之，就是通过一个项目一种监管方式，进一步给开发商松绑，确保房子能交付。最近一段时间，有多位朋友在公众号留言反映自己所购房产延期交付的情况，今天小编就结合当前的房地产政策趋势，聊聊大家比较关注的话题。

烂尾风险加重了观望情绪

在房地产下行阶段，除了房价下跌的风险，房产烂尾风险同样是导致购房者普遍观望的重要原因。

据克而瑞统计数据，截至2021年底，全国24个重点监测城市中，存在尚未交付的问题项目总建面达到了2468万平方米，占成交总面积比重高达10%，其中郑州、长沙、昆明、福州的数值均在20%以上。

住房是大部分人一生中最大的一笔消费，无论是谁，都难以承受这动辄上百万元的消费换来的烂尾结果。

从2021年下半年开始，全国各地的房企在宣传上似乎达成了“共识”，把房子能如期交付也当成了一项营销卖点。这背后，是人们对于楼盘无法按期交房的普遍焦虑。当前，部分房企财务状况存在很大压力，相比于随时可能出现工程停滞的情况，能够如期推进的项目自然也更容易吸引到购房者。

整治烂尾楼，推动停滞项目复工，这对于缓解楼市观望情绪有着重要作用。今年，云南省将清理整治烂尾楼列为了十大惠民实事之一，要求6月底前基本完成全省烂尾楼清理整治任务。

不过，烂尾楼整治不是一件容易的事情，房企的资金问题便是其中的难题。

缓解房企资金压力“保交楼”

在金融政策上加大扶持，是缓解房企资金压力的方式之一。今年1-4月，房企整体融资规模维持在低位，多数房企流动性压力未见缓解。对此，央行召开专题会议强调执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求;银保监会也指出，要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。

扩大融资能救一时之急，但也意味着房企长期的债务压力会有所增加，此时需要同步松绑预售资金监管，让房企在不加大杠杆的情况下用到这一笔“救命钱”。

成都不是唯一一个放松预售资金监管的城市。

4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对预售资金监管政策给出明确的指示。这次会议之后，已有惠州、徐州、梅州、连云港、岳阳、长春、海口等十余座城市在密集出台的稳地产政策中提出了预售资金监管优化措施。

其中，长春提出对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，依开发企业申请可以提前提取商品房预售监管资金账户余额，专项用于本项目复工复产，后续商品房销售款需足额补齐提取金额;岳阳提出开发企业可暂缓储存房地产开发项目资本金，实现销售收入后在资金监管账户上留足项目资本金。

以上政策的目的都是为了保交付，预计未来还会有更多城市施行预售资金的边际放松相关政策。

云南是否有条件优化商品房预售资金监管

在回答这个问题之前，我们不妨先看两个案例：

1

今年2月份，丽江某项目爆出逃避预售资金监管、房屋涉法涉诉被保全、项目土地被查封、逾期交房、部分购房户无法网签备案等一系列问题。经过协调之后，项目重启专项资金监管账户，并由房企总部划拨项目重启资金至监管账户，资金到位后，项目于3月份重启复工。

2

今年4月份，昆明某楼盘监管账户资金被严重挪用，陷入停工状态。区住建局介入之后约谈了项目开发商，了解到“监管资金被挪用”和项目合作承建企业的撤场有关。开发企业表示已完成了新承建单位的招标并陆续接手续建，并承诺在约谈后一周内向业主发告知函，并告知具体复工时间。对于监管资金问题，区住建局要求银行严尽监管职责，加强对该项目的管理力度，确保项目如期交付，维护业主的合法权益。

这两个案例，基本可以代表当前停工项目的常见两种情况：其一是项目本身杠杆率较高，一旦高周转模式中的某个环节出现问题，便会想方设法逃避资金监管或挪用监管资金作为他用，导致开发资金无以为继。其二是项目开发商与合作方出现分歧，其中会出现资金清算、质量鉴定等一系列程序，都可能导致工期的延长，从而影响到房产的交付时间。总体来看，是否放松预售资金监管并不一定就能保证项目能如期交付。商品房预售资金监管制度是因为我国实现的商品房预售制度而产生的，其目的是为了确保资金只能用于项目开发建设，防止楼盘烂尾，而工程进展缓慢会受到多重因素的影响，单解开监管资金这一环所起到的作用并不大。

从“加强预售资金监管”到“优化预售资金监管”其实是一种政策纠偏。2021年下半年以来，房企债务风险蔓延，为担心房企“拆东墙补西墙”，各地纷纷出台了强化预售资金监管的相关措施。但是，过度强化监管一定程度上造成了预售资金的提取困难，陷入矫枉过正的极端情况，部分房企甚至会因此而选择逃避监管。

因此，优化预售资金监管不意味着放手，仍需要对资金的使用范围进行有效监管，并对违规操作进行严惩。此前，大理也有部分项目因为资金压力而绕过监管违规收取购房款，导致购房者无法签订合同和退款困难的情况发生，购房者在转账时需注意预售资金监管账户信息。