小城房市究竟有没有拖后腿?6月回暖的房势背后潜藏这些尖锐问题

对于今年的房地产企业来说，突如其来的疫情无疑带来了不小的冲击，从大理本地最新情况来看，今年1至5月的市内房地产销售面积就已经同比下降30.8%。

不过，从全国6月的数据中能够明显感受到，地产市场已有明显的回暖趋势，随着地产政策效果显现以及各环节的复工复产，购房者积攒的需求也终于得到释放。从图表中可以看到，6月全国Top100的房企“回血量”明显，较5月份上升45.6%，较去年6月也有29.3%的提升。

良好的销售数据得益于两个条件，一是受之前低迷的行业态势和疫情对房产销售的影响，使房企拥有着一定的存货量;二是最近恢复期内开发商的促销活动迎合了正在喷涌释放的购房需求，因而去化情况总体可观。良好的数据也和当前房地产市场的发展趋势的品牌化、专业化、精细化的运营模式有关，这样的模式所带来的优势是显然易见的，哪怕遇到“屋漏”也不至于会“偏逢连夜雨”。

但是，上半年的数据也透露出两个问题：首先，并非所有的房企增长量都那么强势，还是能够看出部分企业存在一定的调整;其次，一二线城市的业绩贡献相较于三四线城市现已达到了78.9%，且该比例下半年大概率还是会继续增加。亿翰智库对此产生的忧虑做出了下列研判。

一、经济下行的背景下房地产市场会不会不好

“其认为，房地产市场是一个头部市场，价格是由头部人群决定的……不必按照市场均价、人均的可支配收入来判断房地产市场是否可持续。而且，对于购买的决策判断，大家更多聚焦于财富的积累，或者说资产的储备情况，而不是根据当前的收入，未来预期的收入会有一定的决策影响。”

面对经济下行，头部市场本身不会感到过多的焦虑，当遇到充分存货量和适当的时间点，这部分群体自然会有消费或者投资的考量。当然，强势的头部市场还是更多的集中在核心城市，这些城市房市的快速回暖和这部分“领头者”之间存在一定的关系;而其它城市，由于存在着城与城之间的马太效应，房地产市场的销量增幅相较于核心城市来看，增长趋势还是显得过于缓慢，不过好在总体还是在增长。

二、从整体上看，比较担忧三四线的情况

“其认为，三四线城市这一轮不会出现太大的问题，也可以看到市场并没有很多的供给出来，所以供给与需求的平衡程度，永远不会到10年11年的情况，不会到恶化的情况，还是处于相对比较合理的，这一块还是相对比较确定的。”

当前三四线城市的供给需求相较一二线城市其实并没有明显劣势，需要考虑的是，核心城市聚集着、且仍将聚集更多的年轻人和高端产业，随着三四线城市的年轻人越来越少，将来是否会产生房子过剩的问题，从而导致房价下跌?其实，至少近5年来三四线城市房价并没有大规模的失常下陷，甚至部分城市房产还处于增值过程当中。近年来，受益于得天独厚的自然条件和深厚的人文历史，以及地产行业和大健康、大文旅产业的契合，大理地区房地产业发展迅速，一些头部品牌的房企也开始重视这方面的市场，如实力、万科、融创、大华、雅居乐、美的、金成、浙大、碧桂园等大牌房企的入驻，给大理的房产行业带来了新的活力。

一年多来，由于洱海保护政策和全球疫情的影响，大理的房地产行业也在面临困难和挑战。不过这对于购房者而言不算是件坏事，压力之下，一些企业可能会更敢于进行特价、打折等促销活动来面对冲击，这类打法在中小城市中的效果往往会比核心城市更为显著，在下半年可能会更加明显。由此可见，压力之下的三四线城市房地产市场其实更有韧性。

回到文章的开头，当前的地产政策总归还是偏正面的，面对当前形势，企业也不会再选择过去那么激进的玩法，在“去杠杆等同于去风险”的趋势下，市场走势最终还是会相对稳妥。笔者认为，虽然未来中国城市的两极分化很有可能还会加快，但各地政府和大小房企其实也都有了相应准备，在房地产业兼备了成熟和创新的商业环境下，我们大可不必为此悲观。

① 数据来源：《大理州房地产业协会2019暨2020年上半年总结报告》 ;CREIS中指数据

② 引用来源：亿翰智库《2020年下半年房地产行业趋势研判——货币繁荣的回暖和经济下行的焦虑》